"Negli studi preliminari ai precedenti Piani Commerciali e, più in generale, quando si parla di commercio a Venezia si lamenta una sorta di penalizzazione dei residenti nella città antica, per non parlare di quelli delle isole, rispetto alla carenza di tipologie distributive catalogabili come moderne: supermercato, discount, iper, centri commerciali, magazzini specializzati.
In particolare nel primo Piano Commerciale […], il Co.S.E.S. evidenziando un'evasione, certamente patologica, dal centro insulare a Mestre per acquisti alimentari ricorrenti […] aveva dato un peso a quote non indifferenti di residenti che si accollavano costi di trasporto notevoli, non solo monetari, per raggiungere i supermercati, laddove essi erano.
Il Piano stesso prevedeva di colmare la lacuna d'offerta, puntando ad un rientro dell'evasione, tramite la disponibilità di nuovi accessi di esercizi a libero servizio di 400 mq (superettes): tipologie ritenute ideali sia nei confronti della struttura edilizio-urbanistica della città storica, sia nei confronti della rete esistente, connotata da operatori e dimensioni piuttosto fragili" ¹.
A distanza di circa 15 anni da questa osservazione, la fragilità della rete di vendita di medie dimensioni del cuore veneziano continua a persistere, sia come incidenza sul totale dell'offerta di media dimensione presente nel territorio comunale, sia come peso sull'offerta commerciale complessiva della città antica.
Al 2001 sono attive nel territorio comunale 222 strutture di media dimensione (MSV) (esclusa la grande distribuzione organizzata), distribuite nei tre ambiti città antica, estuario e terraferma secondo la seguente percentuale: il centro storico insulare, con il 24% di popolazione residente, detiene poco più del 18% del totale comunale; alla terraferma veneziana appartiene il primato di offerta con il 66% circa del totale esercizi di medie dimensioni (e il 64% della popolazione residente), nel resto del territorio (estuario ed isole minori, escluso Cavallino, divenuto comune autonomo nel 1999) è localizzato il 16% circa del totale comunale, a servizio del 12% della popolazione ivi residente a fine 2001.
È interessante, inoltre, notare come il 16% dell'estuario, concentrato in prevalenza nel quartiere 5 (Murano - S. Erasmo) sia addebitabile ai punti di vendita dei manufatti in vetro.
Tale divario risulta ancor più accentuato se l'osservazione viene focalizzata sulle sole strutture di vendita alimentari: in questo caso la percentuale ospitata nella città antica si riduce al 14% del totale comunale, quella dell'estuario al 12% ad esclusivo vantaggio della terraferma, nella quale è concentrato poco meno del 70% del parco commerciale di MSV del territorio comunale.
Nell'ultimo decennio del secolo appena trascorso, infatti, la terraferma veneziana è stata interessata dall'incessante localizzazione di nuove strutture commerciali (di media ma soprattutto di grande distribuzione), che hanno trovato ampia disponibilità di spazi e indotto profonde trasformazioni nella rete distributiva tradizionale.
La città antica, invece, rimane quasi del tutto estranea a tali processi di diffusione, nonostante si rilevino, soprattutto negli ultimi anni, alcune modificazioni significative nelle MSV comprese quella alimentare.
Accessibilità, logistica, disponibilità di contenitori di dimensioni sufficienti, livelli e capacità di attrazione da bacini di utenza adeguati rappresentano, per la città antica, vincoli rilevanti all'innovazione della sua rete di vendita, che continua ad essere contraddistinta da una decisa prevalenza di esercizi di taglia dimensionale minuta, inferiore a quella della terraferma.
Uno sguardo d'insieme alla consistenza della rete di vendita comunale ², ci mostra 6.292 esercizi commerciali (esclusa la grande distribuzione) attivi a fine 2001: città antica (CA) 41%; estuario 11%; terraferma veneziana 48%. Tale ripartizione mostra una prevalenza, assoluta e relativa, di punti vendita nei quartieri della terraferma, ma allo stesso tempo fa rilevare il primato di offerta del centro insulare, se posto in relazione alla quota di popolazione comunale in esso ospitata (il 24% circa): è evidente l'influenza della domanda non residenziale sull'offerta commerciale della CA, che alimenta positivamente tale comparto economico, garantendogli una dinamica commerciale in crescita costante da oltre un decennio, in controtendenza con il trend comunale. Essa induce, però, distorsioni nella articolazione merceologica degli esercizi, orientati sempre più verso una utenza di tipo turistico. Un indicatore della diversa articolazione dell'offerta commerciale della CA rispetto al resto del territorio comunale è dato dal peso delle attività alimentari sul totale esercizi attivi, che risulta decisamente più basso degli altri ambiti sub comunali.
Continuando la lettura per quartieri, emergono con chiarezza i due cuori commerciali della rete distributiva veneziana: nella città antica è il Quartiere 1 (S. Marco-Cannaregio-Castello) a distinguersi come ambito di maggior concentrazione delle unità di vendita del comune, con una quota del 29% sul totale per gli esercizi di vicinato (e con il 16% circa delle MSV del comune); in terraferma il Quartiere 10 (Mestre centro) assorbe il 25% degli esercizi presenti in tutto il comune capoluogo, e ben il 35% di quelli di media dimensione. Insieme, i due cuori commerciali della città, detengono oltre la metà dell'offerta complessiva al 2001.
La ripartizione dei punti vendita totali per taglia dimensionale, con distinzione tra esercizi di vicinato e MSV, mostra una scarsa rilevanza (in termini numerici) della media distribuzione sull'offerta commerciale comunale: questa assume, a livello comunale, un peso del 3,5% sul totale della rete commerciale attiva a fine 2001.
A livello di singoli aggregati sub comunali, si rilevano differenze significative: la città antica si distingue per la minor incidenza delle medie strutture nell'articolazione della struttura distributiva (solo l'1,5% del proprio parco commerciale), mentre sia estuario che terraferma mostrano valori più elevati del dato medio comunale (entrambe le zone 5%).
| Valori assoluti | % colonna | % riga | |||||||
| Quartieri | Totale | alim. | non alim. | Totale | alim. | non alim. | Totale | alim. | non alim. |
| Q1 S. Marco-Castello-S. Elena-Cannaregio | 1.807 | 301 | 1.506 | 28,7 | 21,1 | 30,9 | 100,0 | 16,7 | 83,3 |
| Q2 DD-S. Polo-S. Croce-Giudecca | 794 | 177 | 617 | 12,6 | 12,4 | 12,7 | 100,0 | 22,3 | 77,7 |
| Città antica | 2.601 | 478 | 2.123 | 41,3 | 33,5 | 43,6 | 100,0 | 18,4 | 81,6 |
| Q3 Lido-Malamocco-Alberoni | 300 | 84 | 216 | 4,8 | 5,9 | 4,4 | 100,0 | 28,0 | 72,0 |
| Q4 Pellestrina-S.Pietro in Volta | 48 | 28 | 20 | 0,8 | 2,0 | 0,4 | 100,0 | 58,3 | 41,7 |
| Q5 Murano-S. Erasmo | 241 | 30 | 211 | 3,8 | 2,1 | 4,3 | 100,0 | 12,4 | 87,6 |
| Q6 Burano-Mazzorbo-Torcello | 92 | 24 | 68 | 1,5 | 1,7 | 1,4 | 100,0 | 26,1 | 73,9 |
| Estuario | 681 | 166 | 515 | 10,8 | 11,6 | 10,6 | 100,0 | 24,4 | 75,6 |
| Q8 Favaro-Campalto | 293 | 89 | 204 | 4,7 | 6,2 | 4,2 | 100,0 | 30,4 | 69,6 |
| Q9 Carpenedo-Bissuola | 346 | 133 | 213 | 5,5 | 9,3 | 4,4 | 100,0 | 38,4 | 61,6 |
| Q10 Mestre centro | 1.603 | 320 | 1.283 | 25,5 | 22,5 | 26,4 | 100,0 | 20,0 | 80,0 |
| Q11 Cipressina-Zelarino-Trivignano | 142 | 45 | 97 | 2,3 | 3,2 | 2,0 | 100,0 | 31,7 | 68,3 |
| Q12 Chirignago-Gazzera | 201 | 69 | 132 | 3,2 | 4,8 | 2,7 | 100,0 | 34,3 | 65,7 |
| Q13 Marghera Catene-Malcontenta | 425 | 125 | 300 | 6,8 | 8,8 | 6,2 | 100,0 | 29,4 | 70,6 |
| Terraferma | 3.010 | 781 | 2.229 | 47,8 | 54,8 | 45,8 | 100,0 | 25,9 | 74,1 |
| Totale comune | 6.292 | 1.425 | 4.867 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 22,6 | 77,4 |
| Valori assoluti | % colonna | % riga | |||||||
| Quartieri | MSV | Vicinato | Totale | MSV | Vicinato | Totale | MSV | Vicinato | Totale |
| Q1 S. Marco-Castello-S. Elena-Cannaregio | 17.952 | 69.823 | 87.775 | 14,1 | 25,4 | 21,8 | 20,5 | 79,5 | 100,0 |
| Q2 DD-S. Polo-S. Croce-Giudecca | 2.836 | 23.937 | 26.773 | 2,2 | 8,7 | 6,7 | 10,6 | 89,4 | 100,0 |
| Città antica | 20.788 | 93.760 | 114.548 | 16,4 | 34,1 | 28,5 | 18,1 | 81,9 | 100,0 |
| Q3 Lido-Malamocco-Alberoni | 3.321 | 12.492 | 15.813 | 2,6 | 4,5 | 3,9 | 21,0 | 79,0 | 100,0 |
| Q4 Pellestrina-S.Pietro in Volta | 910 | 1.883 | 2.793 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 32,6 | 67,4 | 100,0 |
| Q5 Murano-S. Erasmo | 13.282 | 11.061 | 24.343 | 10,5 | 4,0 | 6,1 | 54,6 | 45,4 | 100,0 |
| Q6 Burano-Mazzorbo-Torcello | 600 | .487 | 4.087 | 0,5 | 1,3 | 1,0 | 14,7 | 85,3 | 100,0 |
| Estuario | 18.113 | 28.923 | 47.036 | 14,3 | 10,5 | 11,7 | 38,5 | 61,5 | 100,0 |
| Q8 Favaro-Campalto | 7.009 | 15.579 | 22.588 | 5,5 | 5,7 | 5,6 | 31,0 | 69,0 | 100,0 |
| Q9 Carpenedo-Bissuola | 8.307 | 15.782 | 24.089 | 6,5 | 5,7 | 6,0 | 34,5 | 65,5 | 100,0 |
| Q10 Mestre centro | 46.111 | 83.804 | 129.915 | 36,3 | 30,5 | 32,3 | 35,5 | 64,5 | 100,0 |
| Q11 Cipressina-Zelarino-Trivignano | 1.920 | 6.222 | 8.142 | 1,5 | 2,3 | 2,0 | 23,6 | 76,4 | 100,0 |
| Q12 Chirignago-Gazzera | 6.335 | 10.313 | 16.648 | 5,0 | 3,7 | 4,1 | 38,1 | 61,9 | 100,0 |
| Q13 Marghera Catene-Malcontenta | 18.452 | 20.793 | 39.245 | 14,5 | 7,6 | 9,8 | 47,0 | 53,0 | 100,0 |
| Terraferma | 88.134 | 152.493 | 240.62 | 69,4 | 55,4 | 59,8 | 36,6 | 63,4 | 100,0 |
| Totale comune | 127.035 | 275.176 | 402.211 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 31,6 | 68,4 | 100,0 |
Al 2001 la superficie complessiva (esclusa la grande distribuzione) ammonta a poco più di 402.000 mq.; di questi, il 32% (127.000 mq.) è la quota assorbita dalle MSV, e 275.000 mq. circa (il 68%) è la superficie impegnata da unità di vicinato.
La superficie commerciale della città antica rappresenta meno del 30% del totale comunale, con una forte differenziazione tra le due tipologie di vendita qui analizzate: 16% per le medie strutture di vendita, e 34% per le unità di vicinato.
Tale disparità è riconducibile alla struttura e alle caratteristiche del tessuto edilizio della città insulare, che difficilmente consentono di reperire (quantomeno nelle aree più centrali) dimensioni medie, e favoriscono la parcellizzazione delle superfici di vendita, anche come effetto dei differenziali dei valori immobiliari riscontrabili rispetto alla terraferma. La quotazione media al mq. di un negozio della CA rispetto ad un negozio analogo di Mestre, infatti, presenta scarti che oscillano da un minimo del 40% per le zone periferiche ad un massimo del 300% circa per le aree di maggior pregio: i prezzi di mercato ed anche i rendimenti locativi sono massimi per i negozi localizzati in area Marciana e lungo i percorsi di maggior flusso turistico³.
Non stupisce pertanto se la taglia dimensionale delle attività commerciali nella città antica insulare risulta decisamente più bassa rispetto al resto del comune capoluogo, estuario compreso: 44 mq. per esercizio nella CA, contro i 69 e 80 mq. per estuario e terraferma.
Lo scarto è ancor più accentuato se analizziamo solo i punti vendita di vicinato: in questo caso, la taglia media della CA si attesta sui 37 mq., inferiore di 10 mq. rispetto alla media dell'estuario, e di 18 rispetto alla terraferma. Il 70% circa dei punti vendita presenti nel centro storico insulare (1.910 su 2.600 negozi) è compreso entro la soglia dei 40 mq.
Per le attività alimentari tale classe dimensionale racchiude addirittura il 77% degli esercizi.
Anche per le medie strutture di vendita si riscontra una concentrazione prevalente delle attività entro le classi dimensionali più basse: 28 esercizi su 40 (il 69% del totale CA) sono compresi nella classe fino a 500 mq., solo 3 attività superano la soglia dei 1.000 mq; la dimensione media si attesta sui 520 mq., inferiore di 80 mq. rispetto al valore della terraferma veneziana.
Così come per il parco commerciale complessivo, per la media distribuzione la distinzione per comparto merceologico accentua le differenze dimensionali e il divario con le altre strutture di vendita: il 50% delle strutture alimentari, infatti, rientra nella soglia dei 400 mq.
La distribuzione degli esercizi per sestieri, nella Venezia insulare, vede una concentrazione relativa di attività nell'area a più elevata attrazione turistica, S. Marco, per entrambe le tipologie di vendita, con un terzo circa degli esercizi presenti in tutta la città antica.
| Valori assoluti | Distribuzione % | |||||
| Medie | Vicinato | Totale | Medie | Vicinato | Totale | |
| Cannaregio | 12 | 469 | 481 | 30,0 | 18,3 | 18,5 |
| Castello | 9 | 446 | 455 | 22,5 | 17,4 | 17,5 |
| Dorsoduro | 3 | 222 | 225 | 7,5 | 8,7 | 8,7 |
| San Marco | 14 | 857 | 871 | 35,0 | 33,5 | 33,5 |
| Santa Croce | 1 | 165 | 166 | 2,5 | 6,4 | 6,4 |
| San Polo | - | 350 | 350 | 0,0 | 13,7 | 13,5 |
| Giudecca | 1 | 52 | 53 | 2,5 | 2,0 | 2,0 |
| Totale città antica | 40 | 2.561 | 2.601 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Seguono, con una dotazione quasi equivalente, i sestieri di Cannaregio e di Castello, con un peso percentuale del 18% circa; nel primo, tuttavia, si riscontra una concentrazione di strutture di media dimensione superiore al secondo, come si rileva dal grafico.
S. Polo è l'unico sestiere della CA il cui parco commerciale (che pesa per 13,5% sul totale insulare) è costituito esclusivamente da unità di vicinato.
Gli altri sestieri ricoprono pesi decisamente più marginali, fino all'estremo rappresentato dall'isola della Giudecca, per la quale evidentemente la separazione fisica dal cuore insulare gioca un ruolo rilevante anche nella tipologia e consistenza dell'offerta commerciale: piuttosto esigua sia per i negozi di vicinato che per le medie strutture di vendita (insieme raggiungono il 2% circa del totale CA), e rivolta prevalentemente alla popolazione residente, la quale rappresenta, per altro, quasi il 10% della città insulare.
La distinzione delle attività commerciali della città antica per sestiere e per i due comparti merceologici prevalenti, alimentare e non alimentare, accentua le differenze tra aree della città e contribuisce a delineare i caratteri commerciali peculiari di ciascun ambito.
A livello complessivo, gli esercizi alimentari (unità di vicinato e medie strutture) ricoprono un peso molto scarso nella composizione commerciale della città antica: a fine 2001 la loro consistenza non raggiunge neppure un quinto del totale esercizi (il 18%), ben distante dal valore della terraferma veneziana (27% degli esercizi attivi). L'offerta alimentare, inoltre, risulta in contrazione costante nell'ultimo decennio (pesava il 25% circa nel 1993, meno del 23% nel 1996) a fronte di una stabilità del numero totale degli esercizi, almeno nella CA.
Tale divario nella struttura delle attività commerciali nella CA è indice di un processo di continua conversione da servizi primari a servizi extralimentari, più accentuata rispetto ad altre realtà nazionali: è una distorsione propria di città ad elevata specializzazione turistica, in cui l'innalzamento dei prezzi medi per i servizi commerciali favorisce l'espulsione delle attività a bassa capacità di fatturato, colpendo, in via prioritaria, quelle destinate alla popolazione residente.
| Sestieri | Valori assoluti | % per sestiere | ||||
| Alim. | Non alim. | Totale | Alim. | Non alim. | Totale | |
| Cannaregio | 109 | 372 | 481 | 22,7 | 77,3 | 100,0 |
| Castello | 129 | 326 | 455 | 28,4 | 71,6 | 100,0 |
| Dorsoduro | 57 | 168 | 225 | 25,3 | 74,7 | 100,0 |
| San Marco | 63 | 808 | 871 | 7,2 | 92,8 | 100,0 |
| Santa Croce | 42 | 124 | 166 | 25,3 | 74,7 | 100,0 |
| S. Polo | 48 | 302 | 350 | 13,7 | 86,3 | 100,0 |
| Giudecca | 30 | 23 | 53 | 56,6 | 43,4 | 100,0 |
| Totale | 478 | 2.123 | 2.601 | 18,4 | 81,6 | 100,0 |
Tale fenomeno ha investito i singoli sestieri della città antica con effetti differenziati, ed ha interessato in particolar modo le aree centrali: è il sestiere di S. Marco, infatti, a presentare la più evidente concentrazione (il 93% circa) di attività non alimentari sul totale degli esercizi commerciali attivi; l'area si distingue per il proprio ruolo di centro commerciale di generi voluttuari, destinati ad una utenza metropolitana ma anche (e soprattutto) alla domanda turistica. Rappresenta, inoltre, l'ambito della CA con maggior diffusione di MSV (14 strutture, pari al 35% del totale), concentrate tutte nel non alimentare.
Al di là di questa eccezione, gli altri sestieri mostrano valori più in linea con il dato medio della CA, fino all'estremo dell'isola della Giudecca, unico ambito della città insulare in cui la ripartizione delle attività commerciali per comparto merceologico pende a favore degli esercizi alimentari, a dimostrazione del ruolo prevalentemente residenziale tuttora svolto dall'isola.
1. Comune di Venezia-Co.S.E.S., Rete commerciale e abitudini di acquisto a Venezia, Venezia, 1989.
2. Fonte: Engineering, 2001.
3. I valori rilevati nell'ambito di uno studio sui valori immobiliari condotto per il Comune di Venezia nel 2001 oscillavano, per le attività commerciali, da un minimo di 5 mln/mq in aree periferiche ad un massimo di 25 mln/mq per le aree centrali della CA; in terraferma gli stessi valori risultavano pari rispettivamente a 2,7 mln/mq. e a 6 mln/mq. Cfr. Faggiani e Micelli, Il mercato immobiliare nel Comune di Venezia. Materiali per un Piano strategico della città di Venezia, Doc. COSES n. 327, giugno 2001. All'interno della CA si riscontrano differenze significative anche tra aree periferiche ed aree centrali: nel caso delle quotazioni minime, i valori delle aree centrali sono circa 4 volte superiori rispetto a quelli delle aree periferiche; arrivano ad essere 5 volte superiori nel caso delle quotazioni massime, evidenziando differenziali di costo molto accentuati tra le varie zone della città, molto più che in altre realtà nazionali.
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