Fondaco Commercio

4. Gli indicatori

L'analisi riferita alle zone commerciali in cui è stata convenzionalmente ripartita la CA nei diversi Piani commerciali¹, consente di avanzare letture più circostanziate sulla composizione dell'offerta e di cogliere i mutamenti più importanti desumibili dal confronto con gli studi sviluppati dal COSES nel 1994². Consentirà, inoltre, di costruire indicatori di dotazione commerciale, riferiti alla numerosità e alle caratteristiche della popolazione residente nelle zone individuate: utile riferimento per orientate le politiche di intervento della l'Amministrazione comunale ed anche (in futuro) per monitorarne l'effetto e l'efficacia.
L'elaborazione relativa a tutti gli esercizi commerciali (vicinato e MSV) evidenzia un addensamento rilevante di attività nella zona 6 S. Luca (che comprende tutta l'area Marciana), la quale accoglie oltre un quinto (564 punti vendita pari al 22% circa) del parco commerciale in città antica. Segue con valori leggermente inferiori, l'altro polo commerciale della Venezia lagunare, vale a dire la zona 1 Rialto, con il 15,5% del totale esercizi, ovvero 400 unità.
Le zone 10 S. Leonardo, 13 S. Maria Formosa e 3 Frari, sono le altre che presentano concentrazioni rilevanti di attività commerciali, con pesi variabili intorno all'8-9% dei punti vendita presenti nella CA.
Tutte le altre zone commerciali mostrano valori decisamente più contenuti, fino agli estremi rappresentati da situazioni di frangia, la cui dotazione commerciale si aggira intorno al 2% del totale (S. Marta, S. Francesco, S. Elena, Salute, zone dell'isola della Giudecca), e con il picco minimo costituito da S. Alvise, zona nella quale sono attivi, a fine 2001, solo 7 esercizi commerciali, pari allo 0,3% del totale in città antica.

Mappa zone commerciali

Si tratta, in gran parte, delle stesse zone in cui è prevalente la funzione di servizio primario alimentare, con una consistenza di negozi alimentari (sul totale per zona) vicina, quando non superiore, al 50% (60% a Sacca Fisola e S. Alvise), e decisamente superiore alla media comunale (18%). Questi ambiti erano stati considerati, all'interno degli studi per il precedente Piano commerciale, come zone "a rischio", con una dotazione commerciale molto esigua, e con una caratterizzazione prettamente alimentare.
Altre zone caratterizzate da una dotazione commerciale primaria sono: S. Leonardo, S. Margherita, Bragora, S. Giacomo, SS. Apostoli, con un peso dell'alimentare oscillante intorno al 30% dell'offerta locale. Il riconoscimento della funzione commerciale rivolta per lo più ai residenti in alcune zone della città ha portato, come si è detto, l'Amministrazione comunale ad intraprendere provvedimenti di tutela dei punti vendita esistenti, ponendo in atto forme di incentivo di natura tributaria per tentare di limitare la trasformazione delle tipologie merceologiche ad utenza residenziale verso altre a prevalente connotazione turistica.

Esercizi commerciali nella CA 2001 per zone commerciali e comparto merceologico

Fonte: Engineering 2001; Elabora: COSES Rapporto 76/2002

Nello studio alla base del provvedimento (Doc. COSES n. 353/2001), esteso agli ambiti urbani di S. Leonardo, S. Margherita, Rialto, Via Garibaldi e Bragora, era emerso come in tali aree fosse ancora molto marcata la funzione di servizio primario, nonostante si rilevassero spinte verso una "turisticizzazione" commerciale in tutti i comparti analizzati (commercio in sede fissa, su aree pubbliche, attività miste artigianali/commerciali). Soprattutto a Rialto e lungo l'asse della Strada Nuova a S. Leonardo si era rilevata una tendenza alla diffusione dell'offerta rivolta alla popolazione di transito rispetto a quella per la popolazione stabile.
In ogni caso Rialto conferma anche al 2001 la forte caratterizzazione residenziale, con il 10% del totale esercizi alimentari della città antica; è, però, S. Leonardo che detiene il primato di offerta del centro insulare in questo comparto merceologico, con oltre il 12% della rete alimentare. In entrambi i casi si registra un ridimensionamento dell'offerta rispetto ai valori del 1994, periodo in cui Rialto concentrava il 13,5% del commercio al dettaglio alimentare della CA, e la zona di S. Leonardo era attestata al 14%.
In quest'ultima area, inoltre, lo studio COSES del 2001 ha rilevato una tendenza alla diversificazione delle modalità e forme di vendita dei prodotti alimentari, che risultano in parte orientati ai flussi di transito, con offerta di ristorazione take away e con un prolungamento di orario rispetto alla normale gestione dei negozi tradizionali.
Di converso è la zona di S. Luca ad emergere per concentrazione di offerta non primaria, con il 25% dell'offerta extralimentare in città antica; si caratterizza, inoltre, come l'ambito urbano in cui la ripartizione d'offerta tra alimentare e non alimentare appare fortemente sbilanciata a favore del secondo comparto, che rappresenta poco meno del 95% degli esercizi commerciali localizzati in zona. Nell'arco temporale dal 1994 al 2001, la zona di S. Luca rafforza inoltre il proprio peso commerciale sul totale città antica (pesava il 20,5% nel 1994, sfiora il 22% nel 2001), ma registra anche una accentuazione del divario tra i due comparti merceologici: il non alimentare passa dal 23,5 ad oltre il 25% del totale CA, mentre i servizi primari qui localizzati pesano meno del 7% dell'alimentare ancora attivo nella città antica.
Anche estrapolando dal totale esercizi l'offerta costituita dalla media distribuzione, la zona di S. Luca si distingue per la più elevata concentrazione di MSV presenti nella città antica, tutte nel non alimentare. Nessun altro ambito della città antica presenta una funzione commerciale così accentuata accompagnata da una tale differenziazione di peso tra i due comparti merceologici.
Si avvicina in parte la zona di Rialto, che rappresenta, come si è detto, il secondo ambito commerciale della CA per numerosità di esercizi ma che costituisce, allo stesso tempo, il più importante mercato domestico della città insulare.
Le altre zone della città in cui la distinzione per settore merceologico favorisce il non alimentare si collocano immediatamente a ridosso dei due ambiti urbani prima citati: S. Maria Formosa, S. Canciano, Frari e S. Stefano ricoprono un peso commerciale di rilievo nel centro insulare, ma si caratterizzano per una offerta commerciale ad alta specializzazione non food, sia per offerta di vicinato che per medie strutture di vendita.
Il loro peso commerciale è cresciuto dal 1994, ma è aumentata anche la forbice tra i due comparti merceologici principali: in queste zone si riscontra pertanto la stessa dinamica che ha investito i due ambiti centrali della CA, vale a dire un rafforzamento dell'offerta commerciale complessiva, in cui si inserisce una flessione dei servizi primari.
Rimangono, invece, estranei da questi processi altri due ambiti di corona rispetto ai cuori commerciali della CA, e cioè S. Margherita e Salute.

Nella zona 4 S. Margherita, si nota una relativa stabilità del peso commerciale tra 1994 e 2001, ma, a differenza di altri ambiti, qui l'offerta alimentare "tiene" (non tanto come valori assoluti, ma come peso sull'offerta totale alle due date), mentre si riduce l'incidenza del secondo comparto. Tale contesto, oggetto di rilevazione diretta sia nel 1994 che nel 2001, mostra anche un interessante adeguamento dei servizi primari ai mutamenti della domanda stabile, con una diversificazione ed una specializzazione verso prodotti di rango ed una relativa autonomia dalle influenze della domanda turistica. Ciò avviene nonostante siano localizzati nell'area due delle MSV alimentari della città antica: rende evidente, cioè, come una risposta possibile alla concorrenzialità che le MSV attivano rispetto alla rete di vicinato può essere ricercata proprio nella non banalizzazione d'offerta, nell'innalzamento della qualità e nella ricerca di segmenti di specializzazione, in grado di garantire e mantenere specifiche nicchie di mercato.
Nella zona Salute, invece, si assiste ad una rarefazione tout court di offerta, sia nei servizi di base che in quelli non alimentari.
L'incrocio delle caratteristiche commerciali riscontrate nelle zone della città antica con i dati relativi alla popolazione residente ci permette di costruire alcuni indicatori di dotazione e di rispondenza della rete rispetto ai fabbisogni abitativi.

Il dato medio del primo indicatore analizzato, numero di residenti per punto di vendita fa rilevare un valore di 25,2 abitanti per esercizio, dato notevolmente contratto rispetto all'analisi del 1994 in cui era risultato pari a 31,6. Tale variazione può essere imputata in via esclusiva alla contrazione della popolazione residente nell'arco temporale intercorso (passata da oltre 74 mila unità a meno di 66 mila a fine 2001), essendo rimasto sostanzialmente invariato, nel frattempo, il parco commerciale della città antica.
La declinazione per zone commerciali mostra invece variazioni significative, che evidenziano le aree di addensamento commerciale e quelle in cui, viceversa, è visibile un processo di rarefazione dell'offerta.
Tutto l'ambito centrale della città antica, a partire dai due cuori di Rialto e S. Luca, e nelle aree "a corona" (S. Stefano, Frari, S. Maria Formosa, Salute) l'indicatore relativo ai residenti per punto vendita mostra valori decisamente più bassi della media generale della CA, indice di una dotazione commerciale sicuramente esuberante rispetto alla popolazione residente nelle stesse zone, ed evidentemente rivolta ad altri segmenti di domanda.
Esemplare il dato relativo alla zona 6 S. Luca, in cui il rapporto residenti per pdv, pari a 2,8 assume valori dieci volte inferiore alla media della città antica. Al contrario, si rilevano zone in cui il valore dell'indicatore manifesta una ridotta dotazione commerciale procapite: prima fra tutte la zona di S. Alvise con 590 residenti/pdv contro i 25 della media in CA, nella quale si rilevano segnali di ulteriore depauperamento rispetto all'analisi del 1994 (400 ab./pdv). Ma al di là di questo caso estremo, altre zone di frangia del centro insulare mostrano valori di dotazione commerciale ben al di sotto della media della città antica: le zone della Giudecca, ma anche S. Elena, presentano indicatori da 4 a 7 volte superiori al dato medio.
S. Francesco, Bragora e Via Garibaldi, invece, pur nella scarsa consistenza della loro offerta commerciale, sembrano comunque garantire dotazioni più in linea con il resto della CA.
Lo stesso indicatore riferito ai soli punti vendita alimentari risulta per l'intera CA di 137 residenti/pdv, superiore di 10 unità rispetto al 1994, come effetto congiunto della riduzione della popolazione residente e di una contrazione evidente di punti vendita alimentari: erano 583 nel 1994, sono meno di 478 nel 2001. Pur nella bassa dotazione di esercizi alimentari rilevata negli ambiti centrali della città, lo scarso peso della popolazione residente nelle stesse aree fa sì che esse, per quanto contratte, risultino adeguate quanto ad offerta di servizi primari: la zona 6 mostra un indice di 50 ab./pdv, ma anche S. Maria Formosa e S. Margherita, zone considerate come semi-centrali rispetto al cuore commerciale, risultano avere una dotazione di punti vendita alimentari superiore al dato medio, influenzato in entrambi i casi anche dalla localizzazione di medie strutture alimentari (6,3% della superficie alimentare in MSV per S.Maria Formosa e addirittura 22% per la zona di S. Margherita).
Rialto e S. Leonardo, le due zone con i maggiori addensamenti alimentari della città antica, presentano valori perfettamente in linea con la media, con un livello di servizio nel primo caso maggiore che nel secondo, a riprova dell'importante ruolo primario svolto dal mercato di Rialto.
Al di là di questi casi, il resto della città insulare sembra soffrire di una carenza di esercizi alimentari: ancora una volta è S. Alvise ad emergere per una sotto dotazione molto elevata di esercizi primari, nonostante il recente insediamento di una media struttura alimentare (qui è localizzato il 20,7% della superficie alimentare in MSV della CA.). L'area, densamente popolata (insieme a S. Leonardo ospita poco meno di un quinto dei residenti della città storica) e con una struttura demografica abbastanza giovane, presenta un rapporto di 1.032 abitanti per pdv alimentare, otto volte il dato medio della CA., e in peggioramento rispetto all'analisi del 1994.
Analogamente, ma con valori più moderati, anche altre aree di frangia fanno notare un disservizio alimentare, soprattutto a S. Elena, ma anche S. Francesco e in tutta la Giudecca. In quest'ultimo ambito è però presente una MSV, di recente apertura, a servizio della popolazione residente in tutta l'isola la quale da qualche tempo, a seguito di intensi interventi di recupero edilizio e di nuova edificazione avviati dall'Amministrazione comunale, costituisce area di nuova attrazione residenziale, soprattutto di giovani coppie.
Tra le aree di frangia, Via Garibaldi si distingue dalle altre zone del quadrante est della città come area di relativa autonomia alimentare, con una concentrazione di offerta lungo l'omonima via e con una buona dotazione per residente. Anche la zona Bragora presenta valori in linea con la dotazione media, ma in questo caso gli esercizi alimentari non danno luogo ad addensamenti significativi, e risultano diffusi in maniera tale da costituire un più complesso sistema di percorsi di servizio alla popolazione.
Nel versante opposto della città, ed egualmente in contesti periferici, è da rilevare anche la dotazione di S. Marta, con un rapporto res./pdv pari ad 1,5 volte il dato medio della città antica.
Come nel 1994, possono essere proposti alcuni raggruppamenti di zone per caratteristiche omogenee di dotazione commerciale e di densità abitativa, al 2001, distinguendo l'offerta alimentare da quella extralimentare, e tenendo distinta la rete di vicinato dalla media distribuzione:

• le due zone individuate come i cuori commerciali della città antica, 1 Rialto e 6 S. Luca, sono caratterizzate da elevati livelli di dotazione commerciale, soprattutto se valutata rispetto alla popolazione residente. La zona di Rialto, inoltre, costituisce un'area di alta concentrazione e di forte specializzazione per l'offerta commerciale alimentare, ed è contraddistinta da una rete distributiva composta esclusivamente da esercizi di vicinato, a servizio di tutto il centro insulare. Permane tuttora una forte caratterizzazione residenziale delle attività, con un persistente livello di specializzazione spaziale e funzionale dell'area, tanto da contraddistinguerla come il principale mercato urbano veneziano. S. Luca, invece, pur nella scarsa dotazione commerciale primaria, sembra comunque rispondere alle esigenze della scarsa popolazione che risiede in questo ambito urbano;

• le aree definite semi-centrali, localizzate a corona delle due zone commerciali prima citate, mostrano anch'esse una esuberanza di offerta complessiva rispetto alla popolazione residente, ma la dotazione alimentare risulta più in linea con il dato medio della città antica, anche in relazione agli abitanti ospitati e in virtù di una relativa diffusione di medie strutture di vendita primarie. Si distingue parzialmente da questo raggruppamento la zona 5 S. Stefano, la quale mostra una carenza di offerta alimentare più accentuata, non colmata da offerta di MSV né nello stesso ambito né in aree contigue. L'indicatore relativo ai residenti per pdv alimentare risulta in questo caso in linea con la media della città antica, ma la connotazione degli esercizi appare sempre più orientata verso una domanda di tipo non residenziale, anche in considerazione della elevata concentrazione di uffici e attività terziarie localizzate nella zona, che attrae un consistente flusso di pendolarismo per lavoro;

• tutte le zone di frangia sono contraddistinte da una maggior densità abitativa ma da un'offerta commerciale più rarefatta, in generale e in maniera ancor più esasperata per quanto riguarda la sola offerta di servizi di base, primo fra tutti quello alimentare. Rientrano in questo raggruppamento la zona di S. Alvise, quelle di S. Francesco e S. Elena per il versante orientale della città insulare, la zona di S. Marta per quello occidentale, oltre che l'intera isola della Giudecca. In particolare a S. Alvise e alla Giudecca, nel corso dell'ultimo anno hanno aperto MSV alimentari, che hanno in parte sopperito alla sotto dotazione di esercizi di vicinato garantendo, allo stesso tempo, una gamma completa e articolata di tipologie merceologiche funzionali alla domanda di tipo residenziale. Per gli altri ambiti, invece, l'accentuazione dei fenomeni di depauperamento commerciale, ed in particolare dei servizi alimentari, registrata negli ultimi anni, consiglia di operare per una revisione della programmazione commerciale dell'Amministrazione comunale, ed in particolare dei criteri per l'apertura di nuove strutture di media dimensione, attraverso una differenziazione territoriale e tipologica dei nuovi insediamenti, al fine di 'riequilibrare' la dotazione attuale, rafforzando le attività commerciali nelle aree non servite e salvaguardando allo stesso tempo, la rete di vendita di vicinato negli ambiti che conservano tuttora una funzione commerciale residenziale molto marcata, e per i quali è stato adottato il provvedimento amministrativo di tutela.

Note

1.La rappresentazione delle zone commerciali della città antica è riportata nella figura.
2.Cfr. Pedenzini e Scaramuzzi, Commercio e città, Il Mulino, Bologna, 1997.