Le case dei turisti
Una economia domestica?


Abstract

Sulla base del caso Spiagge Veneziane si presentano alcune tendenze e questioni di immediato futuro:

Nella comunicazione al seminario di Pollenzo (5-6 giugno 2007) vengono tracciati scenari quantitativi per il caso veneziano, linee di policy locale condivise, domande aperte sulle quali aprire il confronto con esperienze più "avanzate".


Cosa indaghiamo

La comunicazione Le case dei turisti. Una economia domestica? intende proporre all'ascoltatore una serie ragionata di suggestioni su un tema assai rilevante, dell'economia e dei luoghi turistici: il patrimonio immobiliare destinato alla ospitalità, nella formula di residenze per vacanze, intese nel senso più generale possibile (locazione, proprietà, seconda casa, investimento, timesharing, multiproprietà, villaggio, residence, unità locativa turistica, affittacamere e quant'altro). La comunicazione si articola in diapositive, ognuna delle quali introduce ad un aspetto del tema, suggerisce alcuni punti di vista da cui osservare la questione, propone alcuni dati, alcuni riferimenti che derivano dalla teoria, dalla metodologia e dai cosiddetti casi di studio, alcune domande sia per la ricerca che per le politiche, economiche e territoriali.
In questo testo, che segue le diapositive a gruppi, si intende riassumere il filo logico che connette le varie suggestioni, costruendo una riflessione: utile ad una comunicazione didattica, ad un focus group, ad un promemoria tecnico a seconda delle necessità e dei fruitori.
Il testo non ha senso compiuto senza le diapositive e viceversa.


Come indaghiamo

Real Estate (diapositive da 2-5)

La storia del turismo e, non di meno, la sua attualità documentano l'intima relazione tra patrimonio immobiliare destinato alla ricettività, impresa ospitale e luoghi destinati alla vacanza (le destinazioni). Su questo tema si veda , ScaramuzziInventare i luoghi del turismo, CEDAM Padova, 1993. Sin dalla prima generazione di stazioni per la villeggiatura, fino all'attuale interesse manifestato dal real estate globale per il rinnovo delle destinazioni mature, questo legame economico e territoriale è forte e chiaro.
Si cita il caso delle stazioni in Florida, inventate alla fine del XIX secolo (documentato in Soane, 1993), ma i casi nostrani ed europei sono altrettanto palesi e documentati. E' interessante notare le analogie costanti tra modelli di invenzione dei luoghi turistici europei e modelli statunitensi.
Negli anni Sessanta del XX Secolo, fase esplosiva del turismo di massa e della vacanza popolare, le stazioni nuove sono inventate come "città e borghi", con una dotazione di patrimonio residenziale tale da competere -in luogo di villeggiatura- con i quartieri urbani che rispondono alla industrializzazione di massa. Paradosso di chi per fuggire dalle città del lavoro, abita temporaneamente "città delle vacanze".
Si cita il caso delle stations nouvellse francesi come "estensione" della storica Costa Azzurra, verso la costa Brava spagnola: il sistema della Languedoc-Roussillon. Nascono quartieri altamente caratterizzati da seconde case e prodotti turistici locativi, molto articolati per tipologia in modo da soddisfare vari segmenti di mercato, di prezzo e di soggiorno.
Le diverse tipologie costruttive determinano diversi luoghi prima inesistenti, diversi place-product e diverse immagini.
Naturalmente, quello con le case dei turisti non è l'unico legame caratteristico tra turismo ed immobiliare: tra due economie che in prima battuta sembrano ben distinte anche per tipo di operatori, per core business e per struttura. Tanto da essere spesso contrapposte: il turismo come "vera" impresa da una parte e l'immobiliare come "pure" speculazione e rendita, dall'altra. Le cose non stanno sostanzialmente in questo modo.
Va detto che il patrimonio storico e artistico, ereditato dal passato (heritage) è notoriamente una delle risorse primarie e decisive dell'economia turistica: la sua conservazione, tutela e fruizione rappresenta una delle parti più rilevanti e controverse di questa "industria", soprattutto perché si tratta, spesso, di un merit good appartenente al soggetto pubblico, sul quale si basa gran parte dell'economia ospitale privata.
Inoltre, esiste tutto il vasto patrimonio ricettivo alberghiero, che spesso è scarsamente considerato nell'economia turistica, facendo prevalere gli aspetti di impresa ricettiva e di industria turistica su quelli di impresa e industria immobiliare, e di mediazione/gestione patrimoniale.
In una ricerca COSES per AVA Venezia risultava che una forte percentuale della "produzione alberghiera" è rivolta al patrimonio: manutenzione e arredo degli stabili, locazione o leasing, transazioni immobiliari (specialmente in edifici storici).
Nella diapositiva
Gli attori della filiera
sono suggeriti alcuni nomi (famosi) e alcuni casi attuali di real estate, catene hotelliere, mediatori coinvolti nel grande business dell'immobiliare turistico. Una scheda di informazione è allegata a questo Documento (a cura di Riccardo Dalla Torre e Giovanni Santoro, per il COSES).
Ciò che le prime diapositive intendono introdurre e suggerire è che ridurre la recente fiera del real-estate italiano a Milano (EIRE) dimostra a chiare lettere l'intima relazione tra le due facce dell'hotellerie e dell'immobiliare (si veda occhiello seguente).
Ridurre la questione delle case turistiche ad una questione di normative del cosiddetto complementare è un approccio distorto, che rinuncia ad occuparsi del turismo come economia complessa, capace di moltiplicare benefici, di funzionare da driver per molte filiere e, ultimo ma non ultimo, di determinare la sostanza e l'immagine dei luoghi (nonché delle comunità residenti).


Quantità (diapositive 6-9)

Un punto di vista da cui spesso si osservano le case dei turisti è quello della loro difficilissima contabilità:

Le ricerche condotte dal COSES, a partire dalla fine degli anni Novanta (con Ciset ed RP Torino, su commessa della Provincia di Venezia), hanno permesso di testare un metodo, su base Istat Censimento, per stimare l'economia malva della case usate per vacanza. Il metodo è descritto nel volume Manente e Scaramuzzi, 1999 ed è stato presentato alla Conferenza di Statistiche del Turismo di Glasgow del 2000 (documento COSES n.268/00 Second homes and rented accommodations: dimension and role of the phenomenon. Methodology and the case of the Province of Venice Manente, Pedenzini e Scaramuzzi).
Alcuni dati efficaci: l'area malva porta da 31 mila a 55 le unità immobiliari per vacanza nelle spiagge venete (7 destinazioni): il potenziale di posti letto stimati raddoppia quello ufficiale, il fatturato aumenta del 73%.
L'indagine e i valori non erano affatto diretti a stimare evasioni o illegittimità, ma a delineare un contorno più realistico dei benefici economici locali del turismo.
Successivamente, nel 2003, a livello nazionale nell'ambito degli studi di settore il COSES ha collaborato con il Ciset, per Soza e Agenzia Entrate, a stimare il valore del cosiddetto complementare residenziale, attraverso le banche dati AIDA e ASIA 2001.
Le unità trattate sono pochissime rispetto allo stock reale (nell'ordine di un decimo dell'ufficiale turistico, che come si è detto può aumentare fino al raddoppio se si introducono stime sull'area malva) e i loro dati (soprattutto quelli relativi ad addetti e fatturati) sono poco attendibili ed estremamente dispersi attorno ad un valore medio. Tale valore non rappresenta affatto una situazione tipo: i dati economici sulle case riguardano infatti i pochissimi casi di gestione imprenditoriale (con molti casi nel Trentino), di dimensione rilevante o di gestioni societarie.
In qualche modo si può confermare che non esistono osservatori attendibili, costanti nel tempo e confrontabili, che ci diano informazioni certe su queste strutture.
Una ulteriore conferma sui limiti dell'approccio quantitativo vengono dallo stesso Censimento Istat 2001 che rinuncia alla distinzione "uso per vacanza" e "in attesa di locazione o vendita" sulle quali si era basata la stima COSES 1996 su dati 1991. L'insieme dello stock 2001, unico dato certo utilizzabile come proxy in confronto allo stock 1991, mostra per altro una dinamica "piatta": nel decennio, in una provincia che rappresenta il più forte sistema locale dell'alto adriatico, si passa da 55 a 57 mila unità, con un calo percentuale del "vuoto" sul peso dello stock residenziale complessivo (occupato + non occupato). Sembrerebbe di poter parlare di saturazione delle destinazioni mature, anche se sappiamo (da altre fonti, es. Nomisma o lottizzazioni comunali) che negli ultimi 5 anni, dopo il Censimento 2001, il mercato immobiliare ha ripreso slancio, anche in termini residenziali. Inoltre esiste, e ci torneremo, la questione decisiva del rinnovo del patrimonio vetusto.
La mappa del Bel Paese dove sono state riportati, sempre come suggestione, alcuni dei più forti sistemi locali di case per turisti (secondo Enit e Istat), ci dice che questa calma piatta accomuna parecchie delle destinazioni mature, mentre svettano, continuando a crescere tra 1991 e 2001, i sistemi più giovani, i litorali romano e marchigiano, con qualche interessante eccezione per le liguri Finale e Loano.
L'area malva, la sottostima e la aleatorietà dei dati confermano che una normativa tipologica non può conseguire grandi risultati di governo, rinnovo, indirizzo del comparto. Nel proseguo della comunicazione si tornerà, invece, a documentare come le case per i turisti determinino una forte economia locale, che merita di essere trattata (anche in sede normativa) uscendo dalla tradizione della classificazione extralberghiera e dallo stretto disciplinare turistico.
Tre indicazioni di intervento innovativo, possono essere tracciate:

  1. nella normativa per il patrimonio immobiliare tout court (e per gli operatori della gestione/mediazione)
  2. nella normativa rivolta ad agevolare il rinnovo del patrimonio, secondo l'uso
  3. nella tassazione locale delle diverse forme d'uso e tipologie residenziali

L'ultima diapositiva, basata sostanzialmente su Fonti CISET e UIC, traccia un paniere della spesa turistica (al 1996 e al 2007) di quanti soggiornano in case di vacanza e una stima del volume di beneficio economico apportato da questi ospiti nei vari luoghi della costa veneziana (stime al 1996) e in Italia (2007).
Si riporta anche un raffronto tra costo del pernottamento in alloggi e in BB presso le nuove soluzioni in app&BGW proposte da catene di hotellerie (caso Sol Melià Kroatia). Conviene il servizio hotelliero, mentre l'economia messa in moto nelle località cambia a seconda del tipo di 'casa' scelto (chi ha la casa in proprietà, evidentemente, attiva fortemente ristoro e shopping).


Luoghi (diapositive 10-16)

Le case dei turisti generano luoghi stagionali molto diversi a seconda della tipologia e della gestione. Spesso si tratta di quasi-città (nel bene e nel male) a pesante economia domestica: domestico chi loca, chi affitta, domestiche le transazioni e il volano dell'economia "urbana" attivata. In altri casi e sempre più con l'intervento di gestioni hotelliere/immobiliari si tratta di luoghi "conclusi", simili ai villaggi, rivolti a clientela meno locale e gestiti da operatori extralocali/globali.
Soprattutto in queste soluzioni tipologiche/gestionali, alla ricettività in appartamenti sono abbinati i cosiddetti servizi ancillari, in particolare nautici (barca/casa): un modo per mettere in valore luoghi secondo il modello "catalitico". Un grande investimento, come una darsena o un campo da golf, viene "ripagato" dalla vendita o prevendita di unità immobiliari. E' un modello sperimentato fin dagli anni Sessanta e che non mostra alcuna ruggine. Anzi. Torna ad avere un ruolo decisivo nelle stazioni mature per il rinnovo dell'immagine, cioè del patrimonio.
Un precedente assai rilevante, nel campo del rinnovo immobiliare turistico, è il rinnovo delle stazioni francesi nate ex nihilo, proprio negli anni Sessanta, e proprio seguendo il boom nautico. Il caso de La Grande Motte in Languedoc Roussillon ha fatto scuola: quando è nata per il planning e lo stile architettonico utilizzato e, recentemente, per il grande intervento di rinnovo, gestito unitariamente e con forte coinvolgimento degli attori pubblici locali.
Due fasi, quella di invenzione e quella di rinnovo, in cui l'intervento normativo pubblico non si è affatto limitato ad intervenire su tipologie, classificazioni e vincoli ma ha dispiegato una grande potenza proattiva: di investimento, co-investimento, promozione degli investitori, organizzazione delle modalità, aspetti fiscali, indicazioni manageriali.
Alcuni spunti erano già presenti nel volume del 1999. Le novità sono reperibili nei siti dei Dipartimenti, Comunità e Municipi languedochiani, della DATAR e delle Associazioni di categoria (i Sindacati).
Assai interessante anche il modello gated community, nativo degli stati mediterranei degli USA. Si riporta il caso di Coral Gable, stazione dei primi del '900, evoluta verso un insediamento stabile (a partire dai ritirati dal lavoro) e quindi verso una città a gestione fiscale autonoma. Qui il ruolo delle property tax sul patrimonio residenziale garantisce il funzionamento della città stabile. Coral Gable mette in luce non solo l'evoluzione di destinazioni vacanziere in città vere e proprie (secondo l'intendimento, per esempio, del master plan di Kenzo Tange per Jesolo, 1998) ma anche l'aspetto fiscale, decisivo in termini di rinnovo, manutenzione, qualità del luogo e della comunità stabile o semi-stabile. Un altro spunto per una normativa che vada ben oltre la retorica della ricettività complementare extralberghiera.


Ricerca e politiche (17-20)

Nelle ultime diapositive si tirano le fila delle suggestioni proposte, riconducendo ad uno schema interpretativo del turismo sostenibile, costruito dal gruppo COSES (Dalla Torre, Santoro e Scaramuzzi), per questo Documento.
L'elaborazione di una serie cospicua di dati sulla domanda (condotta da Cazzoletti nel 1999) mostra la relazione eccellente tra case turistiche e domanda domestica, in alcune specifiche destinazioni.
Questo trinomio ci dice che una delle due tipologie di città turistiche probabili si risolve all'interno della regione: veneti che vanno al mare in veneto, spostando redditi tra province, al massimo tra regioni confinanti. Una economia domestica che produce stazioni simili a quasi-città e ha certi vantaggi e certi limiti.
I dati sulle vacanze dei veneti e sul veneto turistico (Fonte Regione del Veneto, 2007) permettono di confermare questa chiusura del "giro economico": è una realtà che può essere considerata stabile e durevole (sostenibile).
Meno scontata, anche se alcune suggestioni emergono dai vicini competitori come la costa dalmata, l'ipotesi di città più globali e più vacanziere (stagionali e cosmopolite) con l'affluenza di redditi provenienti da origini più ampie e variegate.
Addomesticare l'investitore foresto? Diffondere ricettività e benefici?
Queste ed altre domande vanno poste alle politiche di stazione e a chi deve disegnare il futuro delle comunità locali (con il planning e con il place marketing).
L'impegno normativo deve accompagnare questo tipo di prospettive e alternative, non limitarsi a regolare uno status quo destinato comunque a forti pressioni evolutive: vetustà dei patrimoni e nuovi soggetti di domanda e di investimento.
Lasciamo decidere agli attori o siamo capaci di fare regia?



Consultazione del lavoro

Il Documento COSES 879/07, a cura di Riccardo Dalla Torre, Giovanni Santoro e Isabella Scaramuzzi, è disponibile per il download download in versione integrale, completo di "slides" della presentazione al seminario di Pollenzo del 5-6 giugno 2007.

L'autrice e il COSES ringraziano CST Assisi, la Regione Piemonte (Marzia Baracchino) e Liliana Treves di RP Torino per aver fornito l'occasione di riflettere su questo tema, aggiornare l'osservazione che il COSES ha condotto con il libro del 1999 Le case dei Turisti (Manente e Scaramuzzi, Il Mulino Bologna, serie COSES Ricerche) e con lo studio per Ciset-Agenzia delle Entrate del 2003 (documento COSES n.511.0/03).

L'uso di questo documento è soggetto alla proprietà intellettuale di chi lo ha steso e al rispetto circa la citazione delle Fonti (a loro volta citate dal COSES come sorgente dei dati).


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