Avvalendosi della elaborazione cartografica relativa agli esercizi di vendita, si è provveduto ad interpretare il modello territoriale della distribuzione commerciale in città antica ¹. Si è cercato inoltre di valutare il grado di integrazione o di eventuale interferenza delle medie strutture di vendita con gli esercizi di vicinato, in particolar modo per le attività che pongono in vendita generi di prima necessità, funzionali alla domanda domestica. Tali valutazioni sono anche suffragate da alcuni indicatori di dotazione riferiti alle singole zone commerciali della città e alle caratteristiche della popolazione residente.
Si evidenzia senza ombra di dubbio l'addensamento dell'offerta commerciale lungo alcune direttrici principali, con una densità crescente al passare dalle zone periferiche a quelle geograficamente centrali. Emergono, per contro, grandi spazi vuoti, prevalentemente in aree periferiche della città, che coincidono spesso con servizi e attività di natura speciale (stazione ferroviaria, Arsenale, Tronchetto, Ospedale Civile), nelle quali la densità abitativa è piuttosto bassa o nulla. In altri casi, si distinguono aree di rarefazione degli insediamenti commerciali, per lo più in ambiti di frangia della CA (S. Marta, S. Giobbe, S. Elena).
A partire dall'agglomerato commerciale centrale, coincidente con l'area Marciana, si distinguono alcuni addensamenti di esercizi lungo le direttrici principali che costituiscono gli assi di collegamento tra l'agglomerato commerciale centrale e alcuni poli di attrazione/origine dei flussi, coincidenti con i terminal di accesso:
In alcuni casi, per contro, si riconoscono addensamenti commerciali estranei alle principali direttrici di collegamento tra i punti di accesso e le zone centrali della città. Il più evidente è rappresentato dall'asse commerciale lungo la Via Garibaldi, ma si distinguono con molta chiarezza anche l'asse di Barbaria de le Tole, quello lungo la Fondamenta della Misericordia e, nell'isola della Giudecca, lo sviluppo degli esercizi lungo la fondamenta del Canale omonimo. Per tali agglomerazioni, è plausibile pensare che si tratti di attività commerciali funzionali ad esigenze primarie, e destinate, quindi, prevalentemente ad una domanda domestica. Per poter valutare meglio questa ipotesi interpretativa, è utile isolare a questo punto gli esercizi alimentari dal resto delle attività commerciali.
Una prima osservazione relativa alla rappresentazione della rete di vendita alimentare della CA attiene alla estrema rarefazione delle unità locali alimentari rispetto al totale delle attività, come si è già rilevato in precedenza (meno del 20% in CA).
Rispetto al precedente colpo d'occhio è immediatamente percepibile uno spostamento del "baricentro commerciale", che non coincide più con l'area Marciana, ma gravita sull'area del mercato urbano della città, vale a dire Rialto. Da tale osservazione si può desumere che la concentrazione di esercizi in area Marciana corrisponda ad una distribuzione territoriale di servizi di rango più elevato, che caratterizzano e identificano le località centrali.
Diversamente dalla precedente rappresentazione, inoltre, non sono così evidenti gli addensamenti lungo le direttrici di traffico, anzi le unità di vendita risultano molto più isolate e diffuse nel tessuto urbano. Permangono invece, a conferma della funzione residenziale svolta dall'offerta alimentare, gli assi commerciali rilevati come estranei ai percorsi di collegamento tra terminal e zone centrali: Via Garibaldi, Barbaria de le Tole, Fondamenta della Misericordia, Fondamenta del Canale della Giudecca. Come abbiamo già ipotizzato tali addensamenti si distinguono per la funzione di servizio rivolta agli abitanti della zona, pur non essendo esclusi, anche qui, fenomeni di modificazione della gamma merceologica, con slittamento da attività primarie ad attività orientate ad altri tipi di utenza.
Nella mappa alimentare emergono anche altre aree, tradizionalmente sede di mercati rionali, in cui sono tuttora prevalenti tipologie alimentari e merceologie primarie rivolte alla popolazione domestica: S. Leonardo a Cannaregio e Campo S. Margherita a Dorsoduro. Questi presidi alimentari, insieme a Via Garibaldi e al mercato urbano di Rialto, vengono riconosciuti per il ruolo 'sociale' e per la funzione commerciale esercitata, prevalentemente rivolta ai residenti: essi costituiscono gli ambiti per i quali l'Amministrazione ha intrapreso politiche di regolamentazione delle nuove attività commerciali, anche al fine di salvaguardare i valori artistici, storici ed ambientali del tessuto urbano ed edilizio di antica origine.
La rappresentazione delle unità alimentari evidenzia, infine, zone della città che mostrano una sotto dotazione anche di punti vendita primari; si tratta delle stesse aree di frangia già emerse nell'analisi del modello distributivo generale, vale a dire S. Elena, S. Alvise, S. Giobbe e S. Marta. Il ricorso agli indicatori di dotazione permetterà di valutare se in tali aree sia opportuno intervenire per un rafforzamento dell'offerta commerciale, e in particolar modo di quella destinata alla domanda residenziale, anche in considerazione del relativo isolamento rispetto ai punti di accesso alla città.
Un ulteriore livello di lettura è relativo alla rappresentazione delle medie strutture di vendita (maggiori e minori) nella città antica: in questo caso la figura fa rilevare nuovamente un addensamento dell'offerta in quello che era già emerso come il cuore commerciale del centro insulare, vale a dire l'area Marciana. Si tratta evidentemente di strutture commerciali di rango superiore, funzionali sia alla domanda domestica e metropolitana sia, prevalentemente, ad una utenza turistica. Come si è detto è solo questo surplus di domanda "solvibile" a coprire (anche in considerazione dell'effetto immagine) differenziali di costo degli immobili e di rendite localizzative rispetto ad aree meno pregiate della città.
È un fenomeno comune a molti centri storici italiani: "la corsa delle grandi insegne alle migliori localizzazioni per lo shopping ha portato a livelli abnormi i valori immobiliari delle aree centrali in molte città, con l'effetto di incrementare il circolo vizioso che tende a espellere da quelle zone i piccoli imprenditori indipendenti, sempre più sostituiti da catene integrate o franchising […]. È evidente che siamo al di fuori di qualunque logica economica e di ritorno sugli investimenti, in quanto si privilegiano logiche di immagine e di presenza, in grado di stravolgere le regole base delle imprese commerciali ²".
Sulla base di una recente classifica sui rendimenti immobiliari (2001), calcolata nell'ambito dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare da Nomisma ed estesa a 13 città italiane di grandi dimensioni, Venezia guida la graduatoria dei rendimenti (rapporto tra canone e prezzi di compravendita) nel settore commerciale.
È stato valutato che esso si attesti ormai su valori prossimi al 10%, mentre Roma guida la classifica nel settore degli uffici con il 8%. L'osservazione, estesa agli andamenti dell'ultimo decennio, ha mostrato come il massimo rendimento per il capoluogo lagunare sia stato toccato nel 1998 (stimato intorno al 14%), mentre nella terraferma veneziana la crescita dei rendimenti immobiliari è stata più contenuta ³. Ciò vuol dire che, nonostante gli alti investimenti iniziali, sulla scorta dei dati appena illustrati, anche valutando solo il rendimento derivante dal canone locativo, gli immobili a destinazione commerciale in aree centrali sono in grado di assicurare il rientro dell'intero ammontare del costo di acquisizione nell'arco di un decennio.
Il resto delle strutture appare molto meno caratterizzato per ubicazione territoriale, e tale elemento può essere interpretato come indicativo di una relativa indifferenza localizzativa, proprio perché funzionale alla popolazione residente, presente in tutto il territorio ed anzi con densità maggiore in aree periferiche.
La conferma a questa osservazione ci viene dalla lettura dell'ultimo livello di rappresentazione, ovvero dalla estrapolazione delle medie strutture di vendita alimentari sul totale della media distribuzione (8 esercizi su 40 attivi a fine 2001).
La distribuzione dei punti vendita di beni primari appare del tutto contrapposta a quella del resto degli esercizi di taglia dimensionale analoga: a margine del cuore commerciale della città si rileva la presenza di un solo punto vendita alimentare, mentre le altre attività risultano disseminate nel territorio, in ambiti centrali ma anche in aree periferiche.
Alcuni elementi possono comunque sintetizzare i criteri localizzativi delle medie strutture alimentari:
le strutture si dispongono "a corona" del cuore urbano, rappresentato in questo caso dal mercato di Rialto, ma non in stretta prossimità: le scelte localizzative delle medie strutture primarie non hanno intaccato il ruolo, le funzioni e la composizione del principale mercato urbano, Rialto, a forte attrazione per tutta la città e caratterizzato da una ampia gamma di merceologie primarie, ma altamente specializzate, costituite esclusivamente da esercizi di vicinato;
rispetto alla rete di vendita costituita dagli esercizi di vicinato alimentari, si nota una integrazione relativa delle medie strutture nella rete distributiva, soprattutto nelle aree centrali della città;
rispetto agli ambiti oggetto di provvedimento di tutela della rete di vendita residenziale: in un solo caso la MSV si integra con gli altri esercizi (S. Margherita); mentre negli altri casi la localizzazione risulta ai margini o esterna agli ambiti stessi;
si riscontra una relazione diretta tra localizzazione di punti vendita di media dimensione alimentari e numerosità della popolazione residente;
si rileva, infine, all'interno della città antica, l'evidenza di aree non servite, connotate da una elevata densità di popolazione e da scarsi livelli di connessione con le altre aree in cui sono presenti medie strutture di vendita alimentari.
1. Si ricorda che a partire dall'applicazione della legge 114/98 (decreto Bersani), sono stati modificati i parametri di archiviazione delle istanze per l'apertura di nuove attività commerciali, che vengono classificate solo per macro aggregati merceologici, con distinzione tra "alimentari" (a loro volta suddivisi in "solo alimentari" e "alimentari e altri generi merceologici") e "non alimentari". Tale diversa modalità, purtroppo, restringe ampiamente le possibilità di elaborazione dei dati per dettaglio merceologico, limita la lettura e la valutazione del sistema distributivo e delle sue articolazioni merceologiche, e condiziona di conseguenza la possibilità di riconoscere le specializzazioni delle zone commerciali della città.
2. In Largo consumo n. 12/2001, Al recupero dei centri storici, p. 104.
3. In Mondo Immobiliare, inserto de Il Sole 24ore, dell'11 marzo 2002.
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